Indice
1- Nuestra corta historia
2- Leyes existentes para proteger una Vivienda Equitativa
3- Publicidad
4- Aplicación y prácticas de protección
5- Pruebas de investigación (testing)
6- Reglas de inquilinato y sus regulaciones
7- Hostigamiento y/o acoso
8- Familias con niños y/o alojamiento para personas mayores de edad
9- Personas incapacitadas
10- Razonable alojamiento y modificaciones
11- Animales como servicio y/o apoyo emocional
12- Corta conclusión
¿ Quiénes somos?
Somos la Alianza de Vivienda Equitativa del Noroeste del Estado de Washington. (NWFHA por sus siglas en Inglés)
Nuestra misión
Asegurarle igualdad de oportunidad de alojamiento para todos los habitantes del Estado de Washington por medio de la educación, asesoría y apoyo logístico.
Nuestro personal
Marley Eichstaedt
Directora Ejecutiva (Executive Director)
Shawn Nikfar
Asistente a la Dirección y coordinador de pruebas de investigación (Director Assistant and tester coordinator)
Christina Mitma
Administradora de Casos (Case Manager)
Homero Tamez (habla espanol)
(Hispanic Outreach Coordinator)
Jamie Borgan (habla espanol)
(Fair Housing Specialist)
Joseph Stassi
Administrador financiero (Financial Manager)
Nuestros servicios
Investigación de quejas
- Recepción de la queja
- Apoyo en el proceso de abogacía
Educación
Educar a usuarios y proveedores dándoles el conocimiento necesario de cómo poner en práctica las leyes que protegen una Vivienda Equitativa para todos.
Información y asistencia de otras Agencias que prestan servicios similares
Brindar información regional actualizada de proveedores de vivienda, abogados, agencias estatales, locales y federales.
Apoyo
Asistencia en el proceso a seguir desde que se presenta la queja.
1- Nuestra corta historia
Cómo nació la Alianza de Vivienda Equitativa del Noroeste de Washington
Los Derechos Civiles declaran en el Acta número 1866 garantizar los derechos de propiedad de “todos” los ciudadanos no importando su raza. Lamentablemente se necesitaron otros cien años antes que un verdadero cambio incluyera la equidad de vivienda para todos. Los cambios se dieron de la forma siguiente:
El Acta Federal de Vivienda Equitativa y su enmienda, hecha en el año 1988 (FHA) protege en contra de acciones discriminatorias que se hagan por raza, color, lugar de origen, religión, sexo, incapacidad y estatus familiar. Raza, color, lugar de origen, etc.. son denominadas bajo la ley como “clases protegidas”. La FHA también protege en contra del severo impacto que causa sobre éstas el recibir pólizas diferentes.
2- Leyes existentes que protegen una Vivienda Equitativa
Las leyes de Vivienda Equitativa protegen siete clases de discriminación.
Raza Afroamericano, caucásico, asiático, hispano, etc….
Color Por el color de la piel.
Lugar de origen Cuando depende del país donde nació.
Religión Incluye todas las membrecías dentro de un grupo de religión organizada, incluso sus ideas y creencias.
Sexo Incluye a mujeres y hombres por igual.
Incapacidad Incluye incapacidad mental, física y condiciones sensoriales
Estatus familiar Cuando existe presencia de uno o más niños menores de dieciocho años aún viviendo en la misma casa. Incluye padres, padrastros, madrastras, padres de niños adoptados legalmente, custodios, padres adoptivos (foster parents) o custodio de un (a) menor de edad. Las mujeres embarazadas también están incluídas.
Según las leyes del Estado de Washington el estado civil también es una clase protegida. La violencia doméstica está incluída según las leyes del Estado de Washington.
Algunas leyes estatales y locales prohiben la discriminación basada en la preferencia sexual de una persona e incluso el estado militar. Otras leyes prohiben la discriminación basada en un amplio campo de asuntos, incluyendo la ideología política.
El Título VIII del Acta de los Derechos Civiles de 1968 (Fair Housing Act) como enmienda, prohibe también la discriminación en venta, renta, financiamiento de vivienda y otras transacciones relativas a vivienda basada en raza, color, lugar de origen, religión, sexo, estatus familiar e incapacidad.
Algunos ejemplos que indican que están violándole las leyes que protegen el derecho a tener una vivienda equitativa pueden ser:
- Rechazar rentarle una vivienda diciéndole que la unidad no esta disponible, aún estándolo. Dicha situación está incluída dentro de las clases protegidas.
- Discriminación en términos o condiciones al rentarle una vivienda a alguién que está cubierto dentro de las clases protegidas. Un ejemplo podría ser el enviarle un aviso a inquilinos afroamericanos diciéndoles que están violando las reglas, no haciendo lo mismo cuando se trata de inquilinos caucásicos. Debiéndoseles aplicar a ellos las mismas reglas.
- Cuando le cobran más dinero por el depósito de seguridad solo porque la familia tiene adolecentes, gente usando silla de ruedas, etc..
- Permitirle a inquilinos Rusos prestarles por las noches el Centro de la Comunidad, pero rechazándoles lo mismo a inquilinos Sauditas.
- Hacer copias, publicar avisos, hacer declaraciones o anuncios que indiquen alguna preferencia, limitación o discriminación basada en una clase protegida.
- Negarle proveerle alojamiento razonable a una persona con incapacidad. Rechazando permitirle hacer alguna modificación necesaria por su incapacidad, como también negarle los accesos requeridos.
- Hacer cumplir una aparente regla neutral que tiene un claro efecto adverso sobre las clases protegidas. Este tipo de caso es analizado bajo la teoría de “impacto desigual”. Política Cero Tolerancia.
3- Publicidad
Las leyes para obtener una Vivienda Equitativa está dirigida a todo tipo de declaración, publicidad o mercadeo usado en el proceso de renta. Tanto si el anuncio aparece en un periódico, radio, revista, televisión o una pequeña nota en el servicio de lavandería del vecindario; así como un aviso de vacante sobre la ventana o dicho verbalmente.
Las leyes también prohiben hacer declaraciones indicando preferencia o limitando el acceso a obtener una vivienda equitativa a alguna de las clases protegidas. Un ejemplo sería escribir en el aviso que prefieren gente mayor. Otro caso sería decir que están ubicados cerca de una iglesia específica, etc..
Se tiene que cuidar al escribir un aviso, omitiendo hacer insinuaciones o preferencia de lo que sería bueno para ellos y para el potencial inquilino. El aviso tiene que ser neutral y equitativo. La mayoría de los inquilinos potenciales podrían mal interpretar la sugerencia hecha dándole un significado que no tiene. Aunque está bien dar puntos de referencia de dónde está localizado el inmueble, como por ejemplo “cerca de la Iglesia Shawn”. Esta expresión podría ser interpretada como cierta preferencia por una religión específica. Algunas recomendaciones podrían ser mejor expresadas dando solamente las características propias de la propiedad, sin hacer alusión o preferencia por ninguna comunidad o asociación específica. Además, el efecto global del aviso debe estar dirigido a todos por igual.
El aviso debería ser como el siguiente: Disponible un apartamente de un dormitorio. Vecindario tranquilo. Otros servicios y comodidades adicionales tales como piscina y gimnasio. $400.00 por mes. $200.00 de depósito.
4- Aplicación y prácticas de protección
- Ninguna Ley dice que usted está comprometido a rentarle a personas que podrían resultar malos inquilinos, no importando quiénes sean ellos.
- Usted está en su derecho a determinar si un posible inquilino es capaz de pagar la renta y cumplir con las reglas establecidas.
- De ninguna manera usted puede asumir nada acerca de la gente por su raza, color, religión, lugar de origen, sexo, estado familiar o incapacidad.
- Usted no puede hacer ninguna clase de excepción, aun si el posible inquilino parece ser un excelente prospecto.
El primer paso en el proceso de investigación de la información recibida es tener una póliza por escrito que sea clara. Asegúrese que los empleados de la agencia involucrada en el proceso tenga la autorización de trabajar la póliza imparcialmente.
Usted puede establecer sus propios criterios, pero la agencia que le vende la póliza tiene que ser objetiva, y basarse en hechos verificables y no en juicios propios u opiniones personales. Ellos no pueden basarse en membresías o en una específica clase protegida porque estarían infringiendo la ley de Vivienda Equitativa.
Si después de aplicar todos los criterios establecidos para la eligibilidad de un inquilino, como podría ser el historial de renta, crédito, trabajo y buenas referencias personales, usted considera que dos o más de ellos son elegibles para tener acceso a la vacante, en este caso no se puede hacer la elección basada en juicios personales. Más allá de esos criterios, el resultado podría ser probablemente subjetivo, pudiendo dar como resultado una decisión discriminatoria. La mejor manera de tomar esa decisión es seleccionar al inquilino tomando en cuanta la fecha de aplicación. La primera persona en aplicar y calificar debería ofrecérsele la vacante.
5- Pruebas de investigación (testing)
Las Pruebas para verificar que se está practicando el derecho a obtener una Vivienda Equitativa es un método aprobado para medir y documentar la calidad, cantidad y contenido de la información de los servicios ofrecidos o dados por varios proveedores a personas buscando rentar una vivienda.
Cualquiera se podría preguntar si las Pruebas son parecidas a una trampa, ésto no es cierto. El 24 de febrero de 1982 la Corte Suprema de los Estados Unidos confirmó su importancia y validez para determinar y garantizar una Vivienda Equitativa. En una decisión unánime reafirmaron la función de las personas haciendo Pruebas. Ellos promovieron y establecieron las Pruebas como un legítimo método para descubrir y detectar la discriminación.
6- Reglas de inquilinato y sus regulaciones
Revice sus pólizas para asegurarse que ellas se aplicarán igualmente a todos los inquilinos, y que no harán ninguna distinción que beneficie a grupos específicos. Por ejemplo, el poner un aviso diciendo “niños no correrán en los pasillos”. Lo correcto en este caso sería “no se permite a nadie correr en los pasillos”.
Aunque las leyes de Vivienda Equitativa pueden parecer contundentes o confusas algunas veces, éstas no pueden prevenirlo de algunos inquilinos que no las cumplan, un ejemplo sería cuando hacen demasiado ruido o atrasándose en el pago de la renta.
7- Hostigamiento y/o Acoso
El hostigamiento o acoso basado en las clases protegidas está prohibido bajo las leyes de Vivienda Equitativa. Los proveedores de vivienda tienen la responsabilidad legal de responder apropiadamente al hostigamiento entre inquilinos.
Es ilegal que un administrador, propietario o cualquier empleado genere y mantenga un ambiente hostil a causa de pertenecer a alguna clase protegida.
Algunos de los ambientes propicios para que se den estas circunstancias podrían ser: ignorando solicitudes de mantenimiento, limitando los accesos a algunos servicios o comodidades, e implementando otras acciones negativas.
Si el inquilino pone una queja de este tipo, contéstele de inmediato y con eficacia, asegurese que el problema no ocurrirá otra vez. No olvide documentar y registrar lo acontecido.
Debido a que la palabra “hostigamiento o acoso” podría tener diferentes significados para las personas, cuando el inquilino reporta un “hostigamiento” usted necesita hacerle preguntas específicas y adicionales para determinar si el problema efectivamente es hostigamiento. Asegurese de documentar todos los hechos y anotar dónde ocurrió.
Cuando el caso es una emergencia, usted necesita hablar con los involucrados o con cualquier persona que pueda dar testimonio de lo ocurrido. Cualquier testimonio adicional proveniente de otras personas conscientes de lo que esta pasando podría ser valioso. Trate de obtener hasta la más mínima información en la investigación realizada. Para algunos casos de extrema urgencia llame al 911 para tomar una acción de inmediato.
Si después de su investigación concluye que debe apoyar la queja por hostigamiento, trate de seguir el siguiente procedimiento:
Documente la queja con la información resultante de la investigación hecha a ambas partes, tanto la alegación del demandante como del demandado.
Seguidamente proceda con una acción disciplinaria en contra del hostigador y, si procede, hasta con una nota de desalojo, especialmente cuando el caso parece que terminará en una seria violación a las leyes establecidas.
De inmediato informe a las partes involucradas en el conflicto el resultado de la queja y de las acciones a tomar. Haga saber a las partes involucradas que no permitirá ningún tipo de represalia, como tampoco en contra de otras personas que intervinieron en la investigación. Esté pendiente de controlar que no se dé el caso.
8- Familias con niños y/o alojamiento para personas mayores de edad
La Enmienda al Acta de 1988 para las leyes de Vivienda Equitativa añadió como una clase protegida a familias con niños. Esta incluye a todo el núcleo familiar que tiene uno o más niños por debajo de los 18 años. Incluye también a mujeres embarazadas, y adultos quienes intentan obtener la custodia de un niño en un futuro cercano.
Las leyes de Vivienda Equitativa consideran ilegal el negarse a rentarle o venderle un apartamento o vivienda a una familia solo porque tiene niños.
Similarmente, es ilegal presionar a familias con niños a aceptar diferentes términos y condiciones de inquilinato, endurecer las reglas establecidas o restringirle el uso de las áreas en común.
Sugerencias:
- No use frases o palabras que podrían reflejar preferencia por algún inquilino que no tiene niños.
- No haga ninguna sugerencia a familias de qué les puede convenir. Por ejemplo de cúal unidad habitacional podría ser mejor para ellos porque está más cerca de algún parque o escuela específica.
- No asuma qué es lo mejor para una familia con niños, un ejemplo sería decirles que es más conveniente vivir en primera planta que en segunda, etc..
- No trate de separar ciertas unidades habitacionales adjudicándolas solo para familias con niños con respecto a las que no los tienen. Esto es ilegal.
- No establezca reglas enfocadas solamente a niños, tal como “no se permite a niños conducir bicicletas sobre las aceras en áreas en común”. Esto es ilegal. Si establece esta regla, debería de ser para todos los inquilinos en general.
Para viviendas adjudicadas a personas de cincuenta y cinco años o más se toman los siguientes criterios:
- Al menos el ochenta por ciento (80%) de las viviendas ocupadas deben estar habitadas por personas mayores de 55 años.
- El propietario o administrador de los servicios a la comunidad tiene que publicar y anexar a las pólizas y procedimientos la información que demuestre el intento de operar como vivienda para personas de cincuenta y cinco años o más.
- Se deben cumplir los servicios a la comunidad con leyes emitidas por el Departamento de Vivienda y DesarrolloUrbano de Estados Unidos (HUD) en donde se verifique las edades de los ocupantes por medio de encuestas confiables y declaraciones juradas.
9- Personas incapacitadas
¿ Qué preguntas puede hacerle a un posible inquilino con incapacidad ?
¿ Puede pagar la renta ?
¿ Tiene referencias de sus antiguos arrendantes ?
¿ Ha obedecido las reglas de inquilinato anteriormente ?
¿ Tiene antecedentes criminales ?
¿ Está actualmente tomando drogas ilegales ?
Estas son algunas preguntas que usted puede hacer a un aplicante. Recuerde que si su vivienda es diseñada y designada para gente incapacitada, usted puede preguntarle a cada aplicante si califica para esa vivienda.
¿ Qué preguntas debe evitar hacer ?
¿ Es usted incapacitado ?
¿ Está tomando medicinas ?
¿ Qué tan grave es su enfermedad ?
¿ Por qué está recibiendo dinero del Seguro Social ?
¿ Puedo ver su record médico ?
¿ Ha sido hospitalizado alguna vez por enfermedad mental ?
¿ Ha estado alguna vez en rehabilitación por drogas o alcohol ?
¿ Puede vivir de forma independiente ?
10- Razonable alojamiento y modificaciones
Personas incapacitadas podrían tener necesidades especiales debido a sus propias limitaciones, por lo tanto tratarlos al igual que otras personas no les asegura que ellos tendrán la misma oportunidad de disfrutar su vivienda de igual manera.
Un razonable alojamiento es un cambio, adaptación o modificación de la póliza, programa o servicio que permitirá a las personas con incapacidad disfrutar de su vivienda.
Usted puede pedirle al inquilino una constancia por escrito del médico que le está dando tratamiento, indicando la incapacidad por lo que necesita un razonable alojamiento. La persona que dé esta constancia no necesariamente tiene que ser médico.
11- Animales como servicio y/o apoyo emocional
¿ Qué significa tener un animal como servicio ?
Los animales más comunes utilizados como servicio son los perros, pero algunas veces podrían ser otra clase de animal. Este puede ser de cualquier raza, medida y peso.
El Acta de Americanos con Incapacidad (ADA por sus siglas en Inglés) define un animal como servicio “cuando cualquier animal está debidamente entrenado para hacer el trabajo o alguna tarea que beneficie a una persona con incapacidad”. FHA considera que un animal como “companía” es también de servicio, por lo tanto éstos no tienen que estar entrenados para realizar alguna tarea.
FHA, ADA y las leyes del Estado de Washington están en contra de la discriminación que evita que los aplicantes e inquilinos con incapacidad puedan solicitar razonable alojamiento. Las personas incapacitadas tienen que especificar sus necesidades para disfrutar completamente de su vivienda. Se les tiene que permitir a los inquilinos y a sus huéspedes, que padecen alguna incapacidad, ser acompañados por el servicio de un animal. Un animal como servicio es considerado un “Razonable Alojamiento” en las pólizas de vivienda y su práctica.
12- Corta conclusión
SEA CLARO
La claridad es esencial, en primer lugar usted debe ser específico, y expresar claramente y por escrito cuáles son sus pólizas.
SEA CONSISTENTE
La consistencia significa que aplicará las leyes con el mismo estándar, no importando quién sea la persona.
NO HAGA EXCEPCIONES
Algunas veces puede ser una tentación hacer excepciones por alguien que le simpatizó. Al estar dispuesto a hacer concesión por alguna persona, usted tendría que hacer lo mismo por cualquier otra.
NO ASUMA
No asumir es otra manera de ser consistente. Decisiones basadas en supuestos podrían en el futuro convertirse en pobres decisiones, y probablemente dejará abierta la posibilidad de recibir alguna queja de discriminación. Esto es cierto, no importa cuántos años tenga de experiencia, o qué tan seguro está de haber hecho un buen juicio acerca de la gente.
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